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Mr Ben（刘建云）简介：2000年哈工大硕士毕业，PMP会员，持有欧盟绿卡，曾就职于中兴通讯（6年）、华为（9年），做过码农、产品经理、营销总监、销售总监，2005年起征战海外市场，2011年起常驻波兰，2015年在波兰创业，波兰萃欧公司创始人，2019年新书《华为系创业版图中崛起的30位门徒》成员之一。
2017年1月，萃欧发布了《萃欧资讯：波兰购房攻略》，这是关于波兰房产投资的第一个实战经验分享贴，得到了众多朋友的关注和支持。
又时隔一年多，波兰房产市场又发生了很多变化，现将萃欧对波兰房产市场的进一步理解及经验重新整理成文，供大家参考。
在宏观层面，波兰房产市场主要呈现如下状态： 1. 华沙房产销售价格持续上涨，市中心价格已经15000兹以上 波兰的房产持续上涨，以萃欧实际观察到的相关数据来看，在近一年内，华沙的房产价格涨幅不低于10%。相关历史记录如下：2012年初，华沙的房产广告价格是4000兹/平方；2017.01，华沙城区仍可以看到7000兹/平方的房子；2018.09，华沙城区基本看不到8000兹/平方以下的房子了，2019年11月，华沙市区已经很难找到9000兹/平方以下的房子，华沙地点稍好的房产价格基本在12000兹左右，核心区域的房产价格已经在15000兹以上。
不难看出，华沙的房产在这些年经历了疯狂的增长，并且还在持续增长中，未见到任何放缓的迹象。此外，虽然萃欧主要关注的是华沙的房产，但从其它媒体及官方发布的统计数据来看，其它城市和华沙的房产价格保持一样的价格走势，也在不断攀升。
2. 经济增长及外来投资，推动波兰房价持续上涨
波兰的房价是低估的，记得2012年刚来华沙时，见到华沙的房产广告，每平方仅4000兹左右，折合人民币不到8000人民币，华沙是波兰的首都，这样的房价明显是被低估了。随着波兰的经济增长，人民收入增多，不动产的价格必然会持续增长，另外还有一个主要原因是来自乌克兰和德国的投资，乌克兰的投资者主要寻求的是资金安全，而德国的投资者则主要是看到了价格洼地。内因及外因促成了波兰房价的持续上涨，按照萃欧的观察，2018年华沙的房价相比2012年实际至少上涨了60%。
3. 华沙房产市场仍处于卖方市场 华沙是波兰的首都，是波兰的政治、经济及文化文化中心，当前华沙的人口约170万左右，按照波兰政府发布的报告，随着经济增长，更多的人群将涌入华沙，华沙未来将会是一个300万人口的大型城市，华沙当前的房产市场已处于非常火爆的状态。根据萃欧近一年来走访和操作的房产项目经验来看，华沙房产完全处于一个卖方市场，即使是期房项目，基本一开盘，所有好房型立即就会售空。所以想投资到好的房产，必须尽早介入。一般情况下，如果你看中的楼盘已经在开始建设，那基本上没有什么好房型了。
4. 波兰房产市场仍有一定的增长空间 华沙是当前波兰房产价格最贵的城市，华沙城区当前的主力价格约11000-12000兹，而这个价格不管是和西欧首都城市相比，还是和中国的一线城市相比，这个价格仍属于偏低的，虽然在过去6年间，波兰的房价一直在持续上涨，但其进一步上涨仍有很大空间。但这种增长趋势，一定是循序渐进的、缓慢的，不可能出现暴涨的局面。萃欧认为，华沙将继续领跑波兰房产市场，且每年的增长将持续保持在5%-8%左右，预计在2025年左右，华沙城区的平均房产价格将突破2万兹。
5. 波兰房产销售持续上涨，带动房产租赁价格持续上涨 在波兰房产投资市场，有这样一个普遍采用的房产投资哲学，即：房产投资一般均需要在12年-15年收回投资成本，直接一点说，一般房产的投资正常收益年回报率均控制在6%左右。基于这样的投资哲学，随着房产销售价格上涨，房产租赁价格必然也会持续上涨，根据当前萃欧收集到的信息，这一年，华沙房产租赁价格也在继续攀升，华沙房产租赁价格基本已经达到60兹/平方，比如租一个一室一厅的房子（面积约50平方左右），一般最低租金都要到达2500兹。
6. 波兰房产运营管理，处于分化求变阶段 按照波兰当前奉行的房产投资哲学，房产销售价格的增长，必然带动房产租赁价格的增长。波兰当前的房产租赁主要有两种租赁方式，即：整租和零租，以整租为例，当前华沙一套50平方的公寓，其租金基本达到了2500兹以上，此租赁收入已经超过了当前波兰政府规定的最低工资（2020年最低工资2600兹，平均工资约5200兹），这对于租房一族来说，是生活的最大开支，也是最大的压力，所以波兰房产运营也存在求变的需求，并且根据萃欧观察，很多波兰房产运营公司已经正在积极转变运营思路，在这一点上，可以参照国内一线城市房产租赁市场出现的新模式。
7. 波兰房产是一种稳健的投资，不是投机 即使波兰的房产价格处于持续上涨，但这种上涨依然是慢性的，并不是暴力式的上涨。投资波兰房产，真正的侧重点应该是在房产租赁投资收益，而不在于房产价格本身在增长收益，因此投资波兰房产，这是一种投资行为，而不是一个投机机会。萃欧认为，波兰房产是一个非常稳健的投资方式，基本没有风险，一般正常运营，排除各自成本，波兰房产投资的年净收益基本都可以控制在6%以上，当然，由于波兰房产价格也在普遍上涨，这也可算作是一个隐形收益，它非常适用于海外资产安全配置，风险低，收益稳定。
8. 波兰政府正在推进房产地皮完全私有化 原先波兰房产市场，地皮有两种性质，一种为国家所有，租赁给开发商建设，再把房子卖给民众，此时地皮仍有政府持有；另外一种是，开发商买下地皮的所有权，盖好房子，再卖给民众，此时地皮属于所以业主。从2018年中期开始，波兰政府已经启动了房产地皮完全私有化的改革，包括原先的老房子。所以以后，大家从市场上买房，地皮都会由业主持有。
在购房过程中大家关注的典型问题，总结如下： 1. 作为中国人，可以在波兰购买房产吗？ 在波兰的相关法律中，对于外国人在波兰购买房产，有着明确的规定。如果是公寓，不管面积大小，不管你在波兰是否有居留卡身份，无需政府审批，均可以直接购买。如果是别墅和土地，则必须持有波兰本地有居留卡合法身份，而且需要向政府部门审批，审批通过后方可以购买。如果你持有欧盟绿卡，且超过5年，则无需政府部门审批，即可直接购买土地和别墅。对于一些边境敏感城市，如果是外国人，无论是购买公寓还是土地或别墅，都需要政府审批。但大家也不要被政府审批这个流程给吓住了，只要申请材料准备得充分，都会获得批准的。
2. 如果仅持有短期居留卡，想买别墅，有途径吗？ 如果持有短期居留卡，需要买别墅，则必须向政府部门申请许可，按照萃欧的经验，只要申请材料准备得当，一般都可以获批，大家千万不要被政府审批这个流程给吓住了，因为这个流程是在法律中定义的，必须要走这个流程。按照萃欧当前掌握的信息，由于申请人数太多，政府批复周期较长，一般需要半年。另外一种方法是注册公司，用公司的名义来购买，只要占地面积不超过4000平方，是可以不要申请政府批复的，可以直接购买。目前很多中国人，均采用后面这种方法。
3. 如果在波兰买房，可以向银行申请贷款吗？ 很多人都知道，波兰银行的贷款利率很低，如果可以贷款买房，那是不能再美的事了。但是，波兰所有银行都执行这样一个普遍的贷款政策，即：如需贷款，你必须要在波兰本地有收入，且这个收入一定要有证据，也就是说：你在波兰本地一定得有工资，而且是必须发薪到你的银行账户，工资越高，贷款的额度就会越高，甚至可以高达90%。而据我们了解，很多人并不满足这个条件，有些人的工资拿的是现金，而有些人虽然发薪到户，工资却做得很低。如需贷款，务必发薪到户，且工资不能太低，否则门都没有。按照萃欧的经验，如果你同时在中国有收入，或者在波兰已经有一定的固定资产，这对贷款会有一定的帮助，但核心关键点还是，你得在波兰本地有一定的收入。
4. 波兰的当前房价如何？ 华沙是波兰房价最贵的城市，我们仅以华沙的房价为例。2019年，华沙的房价依然在不断上涨，当前华沙城区已经基本很难找到9000兹以下的房子了，华沙当前的主力房价基本在11000兹-12000兹左右，核心区域的房子价格已经达到15000兹。波兰的房子价格基本遵循这样的规律，房子越小，单价越贵，房子越大，单价则相对比较便宜。华沙当前的地下车库价格基本已经达到35000兹/个，部分楼盘已经达到50000兹。
5. 波兰房子的面积是如何计算的？有公摊面积吗？ 波兰的商品房均是按照室内实际使用面积来计算的，无任何公摊面积，且阳台也是不算面积的。如果购买的是底层的房子，则花园一般也是免费赠送的，所以在波兰购房，没有得房率这样的一个概念。按照这样的计算方法，如果买一个60平方的房子，基本相当于国内85平方的房子了，面积已经不小了。所以，不能单纯地拿波兰的房价和国内的房价进行直接对比，波兰的房价是基于实际使用面积，而国内的房价是包括了公摊面积及建筑面积。
6. 在波兰购房有风险吗？会不会被骗？ 波兰的新房销售，有非常健全的法律制度作为保障，被欺诈、房子无法交付、房产质量、一房多售等问题，一般不易出现。但是开发商还是有一些合理的销售套路，购房属于一个大投资，萃欧建议找专业的咨询公司协助购房，省时、省力，省钱，并可规避一些可能出现的风险。如果是购买二手房，则存在一定的风险，主要是需要确认房子是否存在抵押、房主是否存在法律纠纷等，如果购买二手房，萃欧建议一定要请专业的机构或者律师来协助。
7. 在波兰购房手续复杂吗？ 无论是购买新房，还是二手房，一般都是先签订预售合同，然后再签订正式过户合同，其中最关键的是签订正式购买合同，而签订正式购买合同是一定要去公证处进行公证的，完成公证后，房产合同公证书即具备一切法律效应，房子的所有权基本就拿到手了，只不过公证处会代表买卖双方向政府进行备案，这只是一个流程处理而已，基本没有风险。在波兰，并没有像国内所说的房产证，产权信息均是在政府网站直接查询的，或者可以把经过公证后的房产购买合同当着产权证。
8. 波兰房产市场如何？容易买到好的房子吗？ 波兰的房地产市场处于一个快速发展阶段，当前房产市场非常繁荣，由于很多人看到了这个显著的机会点，投资的人很多。如果你在华沙，可以试着去房产销售公司现场考察一下，如果要买到好的地点，好的房型，买现房基本是不可能的，按照萃欧的实际经验，如果要买到好的房子，基本要提前一年，甚至是两年，也就是说你只能买期房。如果要购房，且想买到好的房型，务必要提早和房地产商联系，一定务必要赶早！！！
细节问题，总结如下，供参考： 1. 购房过程中，除了房子自身的购买成本外，还有别的成本吗？需要交税吗？
在购房过程中，除了房子自身的购买成本外，另外比较大的成本就是购房合同公证费和房产购置税了。在波兰购房，签订购房合同（包括预售合同），一般都是在公证处完成的，单次公证费一般在3000兹-5000兹之间，此外完成房产交易，是必须要缴纳房产购置税的，新房的税率很低，几乎可以忽略不计，而二手房的税率是购房款的2%，房产购置税均由公证处代缴。
2.波兰的物业管理费如何？ 当前华沙的物业管理费大概在10兹/平方左右，也就是说50平米的房子，每月有500兹左右的物业费，此费用除了包括保安费、公共清洁费、垃圾处理费等一般费用外，还包括了正常的家庭用水（冷水+热水）、冬天供暖，也就是说，正常使用，是无需再付水费和供暖费用的。但如果超限使用，一定是需要额外支付费用的。
3. 完成房产购买交易后，持有房产都有哪些成本？波兰有房产税吗？ 房产的持有成本，主要是物业管理费，即使你不住，也是必须每月缴纳物业管理费的。在波兰，除了自建的住宅外，房产一般都会涉及物业管理，每月均需缴纳一定的物业管理费。波兰存在房产税，不过比率很小很小，如果地皮是开发商自有的，则需要缴纳非常少量的房产持有税，如果地皮属于租赁的，则缴纳的税会稍多，但总体来说，这部分的成本相当低。随时波兰正在推行土地完全私有化，以后的房产均会属于业主，所以以后每年缴纳的房产持有税都会统一。
4. 波兰房产产权是永久的吗？ 有一种形式的公寓，即地皮是开发商向政府租赁的，按照严格的定义，这种类型的房产产权只有99年，但一般情况下，如果到达99年，会继续下延99年，其它类型的房产，除非有特殊定义，一般均是永久性产权。不过随着波兰正在推行土地完全私有化，以后的公寓对应的地皮将为所有业主所共有，这样房产的产权也将是永久性产权。
5. 波兰有精装修、拎包入住这样的房子吗？ 这类房子很少。房产商交付的房子一般都是毛坯房，均需要装修。不过一些大的房产商会同时提供装修配套服务，装修配套服务通常有多个等级，根据房子的平米数进行定价，装修一般包含了地板，整体厨房，洁具，墙面粉刷，室内门，灯具等，房子交付后，仅需购置家具即可入住，波兰的装修非常注重质量，法律强制要求2年质保。按照萃欧的经验，装修房子的成本一般可以按照800兹/平方-1500兹/平方来计算。
6. 如果购房的房产只是用于投资，房子出租容易吗，收益稳定吗？ 这个问题和国内一样，所有都取决于当初买房子的房型和地段，好地段好房型永远都不愁卖，不愁租。在波兰购房，千万不能拿国内的模型来购买房产，一定要清楚地理解波兰及欧洲人的投资基准，不能贪图便宜，否则会很难租出去或卖出去。
7. 波兰有购房办移民这样的政策吗？ 我们在不同渠道看到过很多关于投资房产移民的说话，我们只能说在波兰移民政策从来没有这个方式，所有这样的说法即使办理也是“挂羊头卖狗肉”，请大家切勿轻信，波兰目前依然只有一个政策，工作移民，目前旅游签证转在波兰直接工作的方式已经停止办理，只有找实际工作，或者创业者在波兰办理公司，投资项目做实际业务，这样的方式最靠谱，合理，无风险。
8. 购买二手房和新房有什么区别？ 购买新房，一般都是从地产开发商直接购买，地产开发商在开发新房时，政府会对其有严格的资格审核及销售规定，购买过程相对简单，且几乎无风险。而购买二手房，一般都是从个人手中购买，购买此类房产，需要充分确认此房产无抵押、无法律纠纷等等方面，过程相对复杂，此外购买二手房，一般都需要缴纳2%的房产购置税。但二手房，一般都自带装修，而且原房主一般对房屋维护得都很好，基本无需重新装修，购买后即可立刻入住，可以省事不少。
萃欧操作建议： 1. 波兰房产市场和大家曾经经历的国内房产市场，存在着明显的不同态势，不建议把国内的经验直接照搬到波兰
2. 在购房时，建议明确自己的投资方向（自住或投资），然后根据这个方向来选择适合自己的房产
3. 当前波兰的房产价格已经上涨到了一定的高度，虽然还有上涨的空间，但是未来继续普涨的概率会相对减小很多，所以在购房时，一定要做好分析和评估
萃欧波兰房产投资咨询服务： 1. 萃欧是波兰本地公司，在房产投资领域，已经建立了丰富的实际成功经验，包括新房、二手房、别墅等，萃欧可以提供从购买、设计装修及后期运营管理的全流程波兰房产投资咨询服务。
2. 萃欧一直持续耕耘波兰房产市场，特别是对华沙的房产市场有着深刻的理解，基于客户的需求，可给出房产的投资建议，为客户选好房，选对房，确保长期投资价值和稳定投资收益
3. 萃欧将带领客户完成房产购买的整个流程，包括合同审核、价格谈判、合同公证、物业过户等，确保房产购买完全遵循当地法律法规
（版权申明：正文作者刘建云，原创，版权归波兰萃欧有限公司ChinEuro Sp. z o.o.所有，如需转载，必须在正文开始前醒目处注明作者姓名“刘建云”及来源微信公众号“萃欧”，转载时，文字不允许改动，不允许任何形式的删减、改编、拼接及添加。）
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发表于 2020-1-31 19:51:43
